自然素材リノベーション スタッフ日記 | 島根県浜田市で本物の自然素材の家をご提案している TSデザインのスタッフ日記です。

浜田市宇野町 リノベーション①

浜田市宇野町にてリノベーションのお話をいただきました。
築30年の中古住宅を浜田市の空家バンクで購入された。との事。

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偶然ですが、30年前に 「志田尾工務店」で建築された建物 。
事務所に当時の図面がキチンと保管されていたので、改修計画もスムーズでしたね。

「 ほぼ全面改修リノベーション × 志田尾工務店の建物 」 開始しました。

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↑ このあたりがLDKの入口になります。
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↑ 床の間だったスペースは対面式のキッチンになります。
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↑ 立派な構造材がでてきました。しかし、当時は屋根裏に断熱材が施工されていませんね。
  今回、屋根裏をしっかり断熱して LDKに約4mの高い天井空間を作ります。

こちら 築30年の中古物件と言っても、まだまだ築浅の部類に入るかも知れません。
また、当時の志田尾工務店の建物。良いです。はっきり言って「買い」です。

解体して改めて「 丁寧な作業により、傾きが ほとんどない事 」 がわかりました。
もし空き家バンクで「志田尾工務店の建物」に出逢えたら幸運だと思います。

ちなみに建物の不動産的評価は30年経過すると「¥0(ゼロ)」と言われますね。
でも本当の家の価値は30年くらいで無くなりません。
このお家を見ていると そう思います。

当時の志田尾工務店の職人さんの心意気に負けないように、リノベーション進めます。



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中古物件情報 2017年8月

今月のオススメ物件は 「 浜田市杉戸町 」

浜田市街地の中心に近く大変便利…ですが、少しお高めの地域かも知れません。
古い町並みの名残りでしょうか。道路幅が狭い箇所も多いですね。

小学校は三階小。中学校は浜田一中校区になります。
空き地が少ないので、正直 新築土地情報は期待薄です。

ですが、中古物件の宝庫かも知れません。
今回ご紹介するのは、その中でも「 再建築不可物件 」

よく分からないと違法な雰囲気がします?大丈夫ですよ^^
平たく言えば「 現状建物は認めるけど新築に建替えてはダメです物件 」

ALL ABOUT 「再建築不可物件の都市伝説」

もともと中古購入+リノベーション狙いならば、問題ない物件だと思います。
逆に、売主さんが強気になれない物件なので割安に購入できるメリットだと考えます。

前説が長いですね。スミマセン。
杉戸町2341-3。土地面積60坪。2階建の約35坪の建物。築年数は54年経過しています。

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前面道路の幅が狭く「再建築不可」となっております。
しかも駐車場が無し。(近所の駐車場を月5,000円程度で借りる事は可能)

正直、誰にでもオススメできる物件ではありません。
さて気になるお値段は…7月に値下げして「 500万円 」

いかがでしょうか?…ちょっと良いかも?ですが、もう1つ気になるお値段。

そうですね。リノベーションにどれだけかけるか。
どんなPLANが可能なのか?

私は600万円・1000万円・1400万円の3つのPLANを御提案します。

その中の1000万円のリノベーションについて。
不動産取得と合計して、例えば1600万円の資金計画。

35年住宅ローン借入れした場合→ 月々45,000円~48,000円!
家賃よりお安くないですか?
例えば浜田駅周辺にお勤めで、クルマ1台に挑戦できる御家族に激しくオススメします。

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↑既存図面  ↓御提案図面(1000万円リノベーション)
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① 減築して駐車スペースの確保

② 全面的な自然素材リノベーション

大枠の方針はこの2点に絞って、屋根・外部改修は将来に。
実はここの屋根は一度 瓦を葺き替えされている様です。

また、この物件に限らず「屋根瓦を葺き替えている中古物件は150万円お得です」
特に山陰地方は耐久性の高い屋根瓦のお家が多く、これは重要なチェックポイントです。

↓ちなみにこれは和室2室をリノベーションした参考写真です。
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天井と扉にパイン材の自然素材を使う事で新築に近いイメージに生まれ変わりました。
昭和時代の建物もご安心下さい。平成のお家にリノベーションできますよ。

TSデザイン・志田尾工務店も住所は浜田市杉戸町2328-7。
もっと詳しいお話を聞いてみたい方。0120-961-011 河島まで。

また、こちらの物件のお申し込みは しだお不動産 0855-23-3200です。気になる方は、お早目に。


Category : 中古物件情報
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インスペクション ?

既存住宅状況調査=インスペクション と言います。
中古住宅の購入を考えている方は覚えておきましょう。

平成30年4月から宅建業法で不動産売買時に「インスペクション」に関する説明が義務化されます。
中古を買うのに「どんな物件なのか、素人では解らない」問題を少しでも解決する目的です。

平たく言うと「中古住宅の健康診断書」みたいな物でしょうか。

もう少し詳しい説明は↓こちらをクリック
オールアバウト「インスペクション」

国土交通省の指針で「建築士の資格者」のみインスペクションできる事が決定しました。
私も来月、技術者講習を受けて参ります。安心して御相談頂きたいと思います。

今、中古住宅業界は、そんな事になっております。

さて、江津市和木町でもうすぐ大型リノベーション工事が始まります。
先日「平屋+LOFT」で手描きパースを公開したお家です。→「平屋+LOFT」提案編

210 - コピー

築30年の大変キレイに使われた平屋のお家。
中古物件の購入前にTSデザインでインスペクションしました。

当時のスタンダードな外観仕様です。
①瓦屋根
②焼杉板の外壁
③窓上の高い位置の壁は漆喰

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↑和室には立派な床の間。
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お風呂やトイレも、昭和の仕様です。
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↓当時の分電盤はブレーカーが少ないですね。
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床下や天井裏も確認させて頂きました。
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↑屋根裏では思ったよりも大きな梁「敷桁」シキゲタ を発見。
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この敷桁を活かしたPLANを計画中です。
下図の赤い帯状のラインが敷桁。長さも立派ですね。

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↑既存図  ↓計画図
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完成見学会(工事途中見学会)も計画しております。
ワクワクするリノベーションの予感がします。お見逃しなく!

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吹抜け ビフォーアフター

「家族が増えたので吹抜けを子供部屋にしようかな?」
2011年に新築のTSデザインOB(既工事のお客様)からの御相談。

↓コンパクトな間取りながら開放感を得る為に作った新築時の「吹抜け」

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しかし!断熱のしっかりしたお家でなければ諸悪の根源にも成りかねません。
例えば、屋根裏の断熱が不足していると暑い寒いがダイレクトに吹抜けに!

そこにエアコンをかけても、FANでかきまわしても、なかなか効かないですよね。
昭和の建物で吹抜けを後悔されているのは「断熱不足」が原因です。

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その点、TSデザインは屋根裏もしっかり断熱。外壁もW断熱で安心です。
夏涼しく冬あたたかい吹抜けライフ!天井の高いリビングは、気分もあがります。

また、吹抜けのメリットは、開放感の他にもあります。
2階の家族の気配も分かるし、家のドコにいても温度差の少ない心地よさ。
実際に住んでみないと実感できないかも知れませんが「心地よさ」大切です。

さて、そんな吹抜けの今までの活躍に感謝しながらプチ・リノベーション。
工期は4日で床張りから塗り壁の補修まで完了できました。

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↑ ビフォー(梁のある吹抜け) ↓アフター(あっと言う間に床ができました)
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実際できあがると 「 開放感 ≦ 床面積 」 でしょうか?
やっぱり床面積が広いのは便利ですね^^

正直、新築時はコスト面からも床面積を広げられませんでした。
今回のように「将来、吹抜けを床にする」前提のPLAN。ありかも知れませんね。



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↑ もともとの梁の上に新築時と同じ28mm厚の床板を施工。
  そうです。この床板なんと1階の天井も兼ねているのです!
  「省施工+自然素材」 TSデザインのコストダウン提案の基本です。

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↑今回施工した扉・床板と、もともとの天井材や扉の向こうの床の色の差!
 わかりますか?でも大丈夫です。今後だんだん馴染んできますから。
 お子様の成長と共に…。 そんな経年変化も自然素材の面白いところですね。

TSデザインで新築を担当したお家のリノベーション。感慨深いです。
「家族と共にそだつ家」 今後とも よろしくお願いします。


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知らなきゃ200万円損をする?

いきなり残念なお知らせです!
早くも今年度の浜田市のリフォーム補助金が満了しました。↓

浜田市 住宅リフォーム助成制度 ★重要なお知らせ

4月募集からわずか3か月…早いです。認知度が上がったのでしょうか。
来年はもう少し予算がついてくれると嬉しいですね。

しかし!補助金や助成制度はこれだけではありません。
知らなきゃ200万円も損をする?今からでも間に合う補助金のお話です!

★しまねの木「県産木材」「石州瓦」を使った場合の補助金
新築はもちろん、リノベーションでも こちらを活用頂こうと思います。
↓ご存知ですか?増改築でも条件がそろえば最大¥400,000円のキャッシュバック!

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補助金総額は新築リフォーム合計で 1億2000万円!(昨年より2000万円UP!)
まだまだ大丈夫かと思いきや!優しい木材協会の方が教えてくれました。
「現在115件の申込みがあり、あと2ヶ月くらいかな?
ちなみに昨年は211件の申込みで、9月15日で満了になりましたよ。」


今年は予算アップしましたが金利も引続き低いですからね。
御計画のある方は、お早めに申込みをオススメします。

↓詳しくは↓
木の家ですくすく子育て応援事業

★浜田市で浄化槽設置の場合(新築リフォームとも)
標準的な5人槽の場合、旧市街地は¥332,000円の補助金があります。

★空き家バンクの登録物件のリフォーム補助金(上限¥500,000円)

↓詳しくはないですが^^↓
空き家バンクの物件専用の補助金:過去のブログ

そうそう。住宅ローン控除も確定申告を忘れずにGETしましょうね。
ざっくり言えば「増改築費用の10%が戻ってくる制度」ですからね。
(耐震基準を満たせば中古物件購入費用も)

幸運にも上記の全て該当する方は総額200万円以上も得をします!

TSデザインでは、申請書類作成のお手伝い・アドバイスなどさせて頂いております。
知らなきゃ損する補助金のお話。お気軽に御相談ください。


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