自然素材リノベーション スタッフ日記 | 島根県浜田市で本物の自然素材の家をご提案している TSデザインのスタッフ日記です。

中古物件情報 2017年10月

今月の中古物件情報は、人気の一中校区 「長沢町」です。
しかも物件価格は 破格の 「300万円」 たぶん今年一番のお買い得物件です。

浜田市空家バンクにも登録中!早い物勝ち!→★★★クリック

賃貸のお引越しを考えている方 朗報かも知れません。

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まずは 落ち着いて物件の概要を確認しましょう。

場所は浜田市長沢町のJAさんから南へ30mくらい。
踏切からまっすぐのメイン通りから1本裏手の便利な場所です。

価格の安い一番の要因は「土地の広さ」でした。
島根では新築候補にならない広さかも知れません。
110.19㎡。(坪換算だと 「33.3坪」 です。)

ここに築47年の木造2階建ての建物が建っています。
建物面積は 80.98㎡。 約25坪です。
残念ながら駐車場がありません。そこは抑えるべきポイントです。

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概要はこんなところでしょうか。安さの理由が明確でしたね。
土地建物ともに「広さ」+「駐車場なし」この2つが安さの理由です。

もし、この条件がクリアできる方へ「700万円以上お得になる話」をします。

条件①駐車場について
「この場所ならクルマ1台。もしくは軽自動車2台でも良い!と割り切れる」


・・・先程、駐車場なしと申し上げましたが、なぜ?
答えは「減築して駐車スペースを確保できるから」
月々5000円で借りるよりも長い目で見るとお得だと考え御提案します。

条件②御家族は2~4人がベスト
「賃貸より広ければ、個々の部屋の広さよりもコストパフォーマンス重視!と割り切れる」


例えば1DKや2Kの50㎡未満の賃貸と比較すれば減築しても1.5倍の広さは確保できます。
都市部では土地が30坪以上あれば「余裕の広さ100㎡超!」なんて広告になります。

建物は減築しながら間取りを大幅に変更可能です。
住みやすい2LDKへのフルリノベーション(屋根外装含む)をオススメします。
もちろん設備は全部新品で、自然素材を使ったTSデザインの仕様になります。
本当に必要な広さを考えた時に、この場所でジャストフィットする方はいると思います。

↓ きっとこんな感じに改修できます!
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【イメージ】 リノベーション 前↑ 後↓
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私も実際に見に行きましたが、この場所で この価格はなかなか出ません。
そもそも新築用に更地にして400万円くらいでどうかとの話も出ていました。

「でも、このまま リノベーションして住みたい人がいれば!」という事で。
12月末までの期間限定で中古物件として売り出すみたいですよ!

よく考えて下さい。
売主さんは、解体費用(約100万円)が不要。
買主さんも、更地を買うよりも100万円お得。

さらにリノベーションでは新築するよりも通常30%お得と言われています。
2000万円が新築費用と考えると「リノベーション1400万円」
つまり土地で100万円。建物で600万円。合計700万円お得な話。
(おまけに売主さんも100万円お得)

資金計画は不動産300万円。リノベーション1400万円。諸経費200万円。
合計1900万円で、月々49,000円。


もちろん構造も新築同様の耐震基準に性能アップした費用ですよ。
ペアガラス+断熱施工。寒くて結露だらけの冬は今年で終わりにしませんか?
おそらく年間の電気代は12万円以下(月々10,000円以下!)になるでしょう。
これなら賃貸から卒業できると思いませんか?

2017リフォームを始めよう

スミマセン。私の方が興奮しているかも知れません。
「長沢町300万円の中古住宅」 今月のオススメ物件です。

浜田市ではインターネットにのせない不動産情報も多いですよね。
もし気になる物件がある方、御連絡ください。不動産は早いもの勝ち。 

TSデザイン 中古物件リノベーション 担当:河島まで 0120-961-011
営業時間は 平日9:00~18:00。土日10:00~16:00です。お気軽にお問合せください。


中古物件さがし~融資相談~設計・施工~アフターサービスまで全ておまかせ下さい。
このように相談先が一社完結の流れを「ワンストップソリューション」って呼ぶそうです。

窓口が1つ!簡単で良いですよね。
イチイチ同じ説明を不動産、銀行など何箇所にしなくても済む^^

TSデザインは新築も もちろん「ワンストップソリューション」で対応しています。

週末は 打合せ等で不在の場合もございます。
もし、ご来店の際は事前にTEL。よろしくお願いします。




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中古物件情報 2017年9月

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今月のオススメ物件は、3件の 「店舗付き住宅」 をご紹介します。
なんとなく店舗付きって、手を出しにくいイメージありますか?
しかし、実は 一般の方にも 工夫次第で オススメ物件に化ける可能性を感じているのです。


浜田市の空家バンク 物件番号59のリンク 
↑1件目は 空家バンクにも登録中 浜田市片庭町の店舗兼用住宅800万円

メリットは 建物面積が1階2階合計で60坪!
一般的な新築一戸建ては、30~35坪ですから約2倍の広さ!
土地面積は51坪ですが 利便性の良い片庭町というのは、魅力的です。

空家バンクのタイトルにもあるように「二世帯住宅」にリノベーションできるかも知れません。
ただし!
こちらの物件のデメリットも確認しておきましょう。

①築年数
建築年が昭和4年。現状雨漏りなど無いとの事ですが…。
遅かれ早かれ、外部メンテナンスが必要になる事が予想されます。

②駐車場なし
空家バンクの物件に多いですが、駐車場が無い物件は要注意ですね。
たいてい近隣に空き駐車場があり、月1台5000円程度で借りる事はできます。
でも、2台借りたら「月々1万円の出費」は少しイタイかも知れませんね。

※この物件を 「もし私が買うとしたらどうするか?」 考えてみました。

①外部メンテナンスに300万円。
②内部リノベーションに1200万円かけて屋内駐車スペースも一緒に作ります。
  ハウス IN ガレージ。便利です。駐車場代を払うより妙案ですね。

まとめると 物件取得800万円。リノベーション1500万円。 合計2300万円。
ふつうの2倍の面積があるので、将来、親を1階に。自分たちは2階に住む計画も可能。

もし新築で同条件の場所、建築面積を得るには4000万円くらいかかるかも知れません。
中古購入×リノベーションって、そう考えると とてもお得だと思いませんか?

もし 「片庭町に60坪の広さで住みたい!車を大切にしたい!」という方、御一報ください。

店舗付き住宅だから、店舗に使わなくてはいけないって事は無いんですよ。


次に浜田市内村町の「店舗併用住宅」 土地+建物で 550万円です。
もともと岩〇酒店さん。御近所の方はすぐわかりますね。

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↑ 昔ながらの住居+商店というスタイル。
1200万円のリノベーション費用で大きくイメージを変える事をお奨めします。
合計1900万円以内で充分おさまるなら、お買い得だと思います。


この他にも、もう1件。浜田市長浜町で比較的築浅の「店舗付き住宅」

築19年の なか○ら電機店さんの旧店舗兼住居が1500万円
土地62坪に駐車場4台つき。建物面積は1階店舗が30坪。2階住居部が40坪。

こちらは1階を完全に別の方にレンタル(塾や店舗として賃貸)する事も出来るそうです。
もし、うまくすれば レンタル費用で住宅ローンを支払う「0円住宅」 になる!?

御商売をされていない方も、検討に値する!…かも知れない店舗付き中古物件。

足場シート

今回の物件もそうですが、浜田市ではインターネットにのせない不動産情報も多いですよね。
もし、気になる物件があった方、御連絡ください。不動産は早いもの勝ち。 

TSデザイン 中古物件リノベーション 担当:河島まで 0120-961-011
営業時間は 平日9:00~18:00。土日10:00~16:00です。お気軽にお問合せください。

中古物件さがし~融資相談~工事完成~アフターサービスまで全ておまかせ下さい。
このように相談先が一社完結の流れを「ワンストップソリューション」って呼ぶそうです。

窓口が1つ!簡単で良いですよね。
イチイチ同じ説明を不動産、銀行など何箇所にしなくても済む^^

TSデザインは新築も もちろん「ワンストップソリューション」で対応しています。

週末は 打合せ等で不在の場合もございます。
もし、ご来店の際は事前にTEL。よろしくお願いします。


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中古物件情報 2017年8月

今月のオススメ物件は 「 浜田市杉戸町 」

浜田市街地の中心に近く大変便利…ですが、少しお高めの地域かも知れません。
古い町並みの名残りでしょうか。道路幅が狭い箇所も多いですね。

小学校は三階小。中学校は浜田一中校区になります。
空き地が少ないので、正直 新築土地情報は期待薄です。

ですが、中古物件の宝庫かも知れません。
今回ご紹介するのは、その中でも「 再建築不可物件 」

よく分からないと違法な雰囲気がします?大丈夫ですよ^^
平たく言えば「 現状建物は認めるけど新築に建替えてはダメです物件 」

ALL ABOUT 「再建築不可物件の都市伝説」

もともと中古購入+リノベーション狙いならば、問題ない物件だと思います。
逆に、売主さんが強気になれない物件なので割安に購入できるメリットだと考えます。

前説が長いですね。スミマセン。
杉戸町2341-3。土地面積60坪。2階建の約35坪の建物。築年数は54年経過しています。

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前面道路の幅が狭く「再建築不可」となっております。
しかも駐車場が無し。(近所の駐車場を月5,000円程度で借りる事は可能)

正直、誰にでもオススメできる物件ではありません。
さて気になるお値段は…7月に値下げして「 500万円 」

いかがでしょうか?…ちょっと良いかも?ですが、もう1つ気になるお値段。

そうですね。リノベーションにどれだけかけるか。
どんなPLANが可能なのか?

私は600万円・1000万円・1400万円の3つのPLANを御提案します。

その中の1000万円のリノベーションについて。
不動産取得と合計して、例えば1600万円の資金計画。

35年住宅ローン借入れした場合→ 月々45,000円~48,000円!
家賃よりお安くないですか?
例えば浜田駅周辺にお勤めで、クルマ1台に挑戦できる御家族に激しくオススメします。

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↑既存図面  ↓御提案図面(1000万円リノベーション)
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① 減築して駐車スペースの確保

② 全面的な自然素材リノベーション

大枠の方針はこの2点に絞って、屋根・外部改修は将来に。
実はここの屋根は一度 瓦を葺き替えされている様です。

また、この物件に限らず「屋根瓦を葺き替えている中古物件は150万円お得です」
特に山陰地方は耐久性の高い屋根瓦のお家が多く、これは重要なチェックポイントです。

↓ちなみにこれは和室2室をリノベーションした参考写真です。
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天井と扉にパイン材の自然素材を使う事で新築に近いイメージに生まれ変わりました。
昭和時代の建物もご安心下さい。平成のお家にリノベーションできますよ。

TSデザイン・志田尾工務店も住所は浜田市杉戸町2328-7。
もっと詳しいお話を聞いてみたい方。0120-961-011 河島まで。

また、こちらの物件のお申し込みは しだお不動産 0855-23-3200です。気になる方は、お早目に。


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中古物件情報 2017年7月

今月のオススメ物件は 「 浜田三中校区 」
浜田市内では浜田一中に次いで、2番目に大きな中学校です。

浜田市立第三中学校 公式HP

私見ですが市街地よりも値ごろ感のある不動産を探しやすい地域かも知れません。
理由は3つ。
①旧市街地よりも空き地が多い。
②旧市街地よりも地価が10~20%安い地域もある。
③トライアル周辺は商業店舗やコンビニ、病院も多く便利。

さあ、中古戸建物件の御紹介に参りましょう。
1つ目は「日脚町の平屋住宅」です。
価格は1,000万円です。
ちなみに不動産には消費税はかかりません。(手数料はかかります)
水廻りを500万円かけてリフォームしても、総額1500万円。
建物の状態が悪くないので早いモノ勝ちですよ。

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特長は3つ。
土地が131坪とゆったりしている。
②建物が昭和58年築で「新耐震基準」の時期に建築されている。
③最初から暮らしやすい平屋の間取り。

詳しくは → しだお不動産HP




もう一つは「熱田町の海の見える中古住宅」
ちょうど日脚の物件の帰り道に案内してもらいました。

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どうですか?この眺望。2階窓からの景色です。
マリン大橋が見えます。花火も綺麗に見えるでしょうね。
あまりに驚いて外観を撮り忘れました。スミマセン。

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1階のリビングからも海が見えます。
内部は「海の見える広々LDK+水廻りのリノベーション」を推奨します。
700~1000万円かければ新築同様の住み心地になりますよ。
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まだ非公開情報なのですが物件価格は850~900万円で近日売出予定との事。
ややクセのある物件ですので下記の方にオススメします。

①とにかく海の見える家に住みたい。
②クルマの運転に自信がある。
③住宅密集地ではなく近所に気兼ねせずに暮らしたい。

こちらの物件に興味のある方。
または、別の地域でオススメ物件を探して欲しい方。

ちなみに先月のオススメ物件 → 6月 中古物件情報

資金計画からリノベーション計画、不動産取得のサポートまで。
ワンストップでお客様の住み替えをお手伝いします。

TSデザイン 0120-961-011 担当:河島まで。

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中古物件情報 2017年6月

今月から リノベーション向きの不動産物件を御紹介します。
今回は 「 浜田市生湯町 」

人気の石見小学校~浜田一中校区でありながらお手頃価格が魅力の町ですね。

1984年完成の築33年目の中古物件。サイトには載っていませんが教えてもらいました。
土地57.09坪ですが駐車場あります。物件価格は700万円

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しっかりした擁壁(コンクリート壁)の上に建つ約30坪 92.7㎡の建物。
1階 広々21坪 + 2階 コンパクトな9坪 のバランスは絶妙。
1階に主寝室を作って 2階に子供室が作れるパターンでお奨めです。

正直、新築でこの形状を作るとコストアップなんですよね。
屋根瓦も、築年数の割に しっかりしていました。
例えば、1階フルリノベーション800万円が個人的にはお奨めです。
物件価格と合計で1500万円なら賃貸よりお得かも知れませんね。


続いて、こちらも生湯町です。大きなおまけがついていますよ。
↓土地面積90坪。物件価格720万円。(中古倉庫あり空地物件)

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見えますよね。大きな倉庫と小さな倉庫。大きい方は16坪くらいあって天井高も高いです。
もともと板金業者さんの加工場だっただけに柱の無い大空間は魅力的に感じました。

これをリノベーションしたら、大空間のリビング(ロフト付き)に…想像しただけでワクワクしますね。

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その上で、不足する水廻りなど10~15坪くらい新築(増築)するなんてどうでしょう!
例えば、倉庫リノベーション + 増築 で1500万円以内で計画できるでしょう。

この土地の場合。倉庫を解体して新築するよりも、総額で1000万円以上お得になるかも…。
そう考えると中古物件って面白いと思いませんか?

こちらの物件に限らず「中古物件+リノベーション」のお話をさせて頂いております。
お客様だけで物件を見ても、なかなか出ないアイデアを御提案できるかも知れませんね。

もしよかったら6月18日(日)10:00~中古物件めぐりしませんか?【予約制】
上記物件を御案内予定ですが、別の気になる物件を一緒に見に行くことも可能です。
お気軽にお問合せ下さい。浜田市の空家バンクの物件も対応しますよ。

浜田市 空き家バンク 物件情報

6/18 中古物件めぐり お申込み 0120-961-011 担当:河島まで。


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